Tilsyn for bygherren
Byggetilsyn ført for jer, ikke for entreprenøren
Byggetilsyn er den løbende kontrol af, at byggeriet bliver udført som aftalt. Vi fører tilsynet for jer alene og har ingen bindinger til entreprenører eller leverandører. Passiv brandsikring er en del af hvert eneste besøg.
- Uvildig uden bindinger
- Byg og brand samlet
- København og omegn
Rollerne
Hvem fører egentlig tilsyn med byggeriet?
Mange bygherrer tror, at kommunen kontrollerer byggeriet undervejs. Det gør den ikke.
Kommunen behandler byggesagen. Den giver byggetilladelse, modtager færdigmeldingen og giver ibrugtagningstilladelse. Men den kontrollerer ikke selve udførelsen, og siden 1. januar 2020 gennemgår den heller ikke brand- og konstruktionsforhold i projektet. Den opgave ligger hos certificerede rådgivere. Kommunen kontrollerer, at dokumentationen er indsendt, ikke at murværket er muret rigtigt.
Tilsynet med selve udførelsen er derfor bygherrens. I AB 18 er det skrevet direkte ind: bygherren skal udpege et tilsyn, der repræsenterer bygherren over for entreprenøren med hensyn til arbejdets tilrettelæggelse og udførelse. Tilsynet kan godkende eller kassere materialer og arbejder, og det skal være til stede på byggepladsen eller kunne tilkaldes. AB 18 er aftalevilkår, ikke lov. Bestemmelserne gælder, når parterne har aftalt at bruge AB 18 i entreprisekontrakten. Det er værd at slå op, hvad der står i jeres.
AB 18 slår også fast, at bygherrens tilsyn ikke fritager entreprenøren for selv at føre kontrol. De to kontroller er altså ikke det samme, og den ene erstatter ikke den anden. Entreprenøren kvalitetssikrer sit eget arbejde. Tilsynet ser efter, om resultatet svarer til aftalen.
Her opstår spørgsmålet om uvildighed. Bliver tilsynet ført af entreprenørens egen rådgiver, kontrollerer den ene hånd den anden. Det er ikke et uvildigt byggetilsyn. Vi arbejder kun for bygherren og har ingen aftaler med entreprenører eller leverandører. Vi har intet at tabe ved at skrive, at noget skal laves om.
Tilsynet er en afgrænset opgave: vi kommer på pladsen, kontrollerer det udførte mod aftalen og skriver det ned. Skal vi også styre økonomi, tidsplan og udbud gennem hele sagen, hedder det byggerådgivning, og så er tilsynet en del af den samlede opgave.
Det gælder både nybyggeri og arbejde i eksisterende bygninger. Ved nybyggeri handler tilsynet mest om at følge med i tempoet. Konstruktioner lukkes hurtigt, og det, der ikke er set, kan ikke ses igen. Ved renovering handler det mere om det uventede. Bygningen er sjældent, som tegningerne siger, og løsninger må findes undervejs. I begge tilfælde er det de samme fund, der går igen: fugt og utætheder i bygningsskallen, svindrevner i murværk og beton, installationer der ikke fungerer, som de skal, og passiv brandsikring der mangler eller er udført forkert.
Omfanget
Det holder vi øje med
Projektet før spaden i jorden
Vi læser materialet igennem, mens ændringer stadig er billige.
- Gennemgang af tegninger og beskrivelser
- Uklarheder og huller i projektet
- Grænseflader mellem fag
- Brandforhold vurderet fra start
Udførelsen
Tilsynsbesøg på pladsen i takt med at arbejdet skrider frem.
- Kontrol mod projekt og aftale
- Deltagelse i byggemøder
- Kontrol før lukkede konstruktioner
- Skriftlig opfølgning på fund
Passiv brandsikring
Den del af brandsikringen der bygges ind i konstruktionen.
- Brandtætning af gennemføringer
- Brandsektionering og vægge
- Dokumentation af udførte tætninger
- Grundlag for sluterklæringen
Aflevering og mangler
Vi holder fast i manglerne, indtil de er ude af verden.
- Deltagelse i afleveringsforretning
- Registrering af mangler
- Kontrol af afhjælpning
- Overgang til 1- og 5-års gennemgang
Økonomi
Hvad afhænger prisen af?
Vi oplyser ikke faste priser, fordi to byggesager sjældent ligner hinanden. Til gengæld er det ikke svært at forklare, hvad der styrer beløbet.
Den største faktor er byggeriets størrelse og varighed. Et tilsyn løber, så længe byggeriet løber. En etageejendom under totalrenovering kræver flere besøg over flere måneder end en enkelt tagudskiftning. Antallet af tilsynsbesøg er derfor den post, der flytter mest.
Dernæst kommer kompleksiteten. Mange fag, mange grænseflader og en stram tidsplan giver flere ting at holde øje med. Det samme gør byggeri i høj brandklasse eller ombygning i eksisterende bygninger, hvor forholdene sjældent er, som tegningerne påstår.
Til sidst kommer omfanget af rollen. Skal vi kun føre tilsyn på pladsen, eller skal vi også gennemgå projektmaterialet, deltage i byggemøder, håndtere mangellisten og følge afhjælpningen til dørs? Enkelte bygherrer har egne folk til dele af opgaven. Andre lægger hele forløbet ud.
Vi giver et tilbud, når vi kender projektet. Ring på 50 41 08 31 og fortæl kort, hvad I bygger, hvor længe det varer, og hvad I selv kan løfte. Så får I et konkret bud på omfang og pris i stedet for et prisinterval, der alligevel ikke passer på jeres sag.
FAQ
Ofte stillede spørgsmål om byggetilsyn
Hvad er byggetilsyn?
Byggetilsyn er den løbende kontrol af, at et byggeri bliver udført i overensstemmelse med projektet, aftalen og gældende krav. Tilsynet besøger byggepladsen undervejs, kontrollerer arbejdet, deltager i byggemøder og registrerer det, der ikke er i orden. Det er bygherrens kontrol, og den er noget andet end kommunens byggesagsbehandling.
Hvad koster et byggetilsyn?
Prisen afhænger af byggeriets størrelse, hvor længe det varer, hvor komplekst det er, og hvor mange tilsynsbesøg der skal til. Den afhænger også af, om tilsynet kun dækker udførelsen, eller om vi også skal gennemgå projektmaterialet, deltage i byggemøder og følge mangelafhjælpningen. Vi oplyser ikke faste priser, fordi tallet siger meget lidt uden projektet. Ring på 50 41 08 31, så giver vi et bud på omfang og pris.
Hvad er fagligt byggetilsyn?
Fagligt byggetilsyn, ofte kaldet fagtilsyn, er den tekniske del af tilsynet. Her vurderes det, om arbejdet er udført korrekt og i overensstemmelse med projektet og god byggeskik. Det står i modsætning til den administrative del af tilsynet, som handler om tid, økonomi og aftaler. Begreberne er indarbejdet i byggebranchen, men de er ikke defineret i selve bygningsreglementet.
Hvem fører tilsyn med byggeriet?
Bygherren gør. Efter AB 18 skal bygherren udpege et tilsyn, der repræsenterer bygherren over for entreprenøren med hensyn til arbejdets tilrettelæggelse og udførelse. Kommunen behandler byggesagen, men kontrollerer ikke udførelsen løbende. Entreprenøren kvalitetssikrer sit eget arbejde, og efter AB 18 fritager bygherrens tilsyn ikke entreprenøren for selv at føre kontrol.
Hvornår skal tilsynet sættes i gang?
Helst før byggeriet går i gang. Bliver projektmaterialet gennemgået, inden entreprenøren er sat i gang, er uklarheder og huller stadig billige at rette. Ved nybyggeri betyder det i projekteringsfasen. Vi kan også komme ind undervejs, men jo senere tilsynet starter, jo flere konstruktioner er lukket, og jo dyrere bliver det at rette op.
Hvad får vi udleveret efter et tilsynsbesøg?
I får en skriftlig rapport med fotodokumentation af det, vi har set. Rapporten beskriver de fund, der kræver handling, og hvad der skal ske med dem. Fotodokumentationen har især betydning på brandsikring, hvor gennemføringer og tætninger bliver lukket inde bag lofter og vægge. Materialet kan bruges direkte i dialogen med entreprenøren og i byggesagens dokumentation.
Skal vi føre tilsyn med jeres byggeri?
Ring på 50 41 08 31, så gennemgår vi projektet og aftaler omfanget. I kan også skrive til info@proeftersyn.dk.
Telefonen er åben mandag til fredag kl. 08-17. Uden for åbningstiden kan I skrive, så vender vi tilbage.