Hvad er AB18, og hvad er forskellen til AB92?
AB18 står for Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed 2018. Det er det aftalegrundlag der styrer forholdet mellem jer som bygherre og entreprenøren: hvem der har ansvar for hvad, hvornår arbejdet er afleveret, og hvordan mangler håndteres. En vigtig pointe først: AB18 er ikke en lov. Det er et sæt aftalevilkår, og reglerne gælder kun, når I og entreprenøren har aftalt AB18 i kontrakten. Er det aftalt, er blandt andet de to eftersyn obligatoriske.
AB18 afløste AB92 i 2019 og bruges i dag i de fleste nye entreprisekontrakter. AB92 kan dog stadig gælde for ældre projekter. Det afhænger af, hvad kontrakten byggede på, da den blev indgået. Derfor er det værd at slå op, hvilket regelsæt jeres kontrakt henviser til, før I regner på frister.
De vigtigste ændringer fra AB92 til AB18 er tre. Der er skærpede krav til tidsplanlægning, ændrede regler for aftalesedler, og en ny førgennemgang. Det er en gennemgang af arbejdet inden selve afleveringen. Den giver jer en tidlig chance for at få fejl noteret, mens entreprenøren stadig er på pladsen.
Reklamationsfristen: tidslinjen fra aflevering til fem år
Reklamationsfristen begynder ved afleveringen og løber i fem år. Tænk på forløbet som fire faste holdepunkter. Ved afleveringen overtager I byggeriet, og fristerne begynder at tælle. Senest et år efter følger 1-års gennemgangen. Her gennemgår I de fejl, der har vist sig i det første års brug. Inden fem år er gået, gennemføres 5-års gennemgangen. Det er jeres sidste formelle lejlighed til at få dækket mangler, mens entreprenøren stadig har ansvaret. Når de fem år er udløbet, ophører reklamationsretten, og ansvaret bliver svært at gøre gældende.
De to gennemgange er ikke det samme som jeres reklamationsret. Reklamationsretten gælder i hele perioden, og I kan og skal reklamere løbende. Gennemgangene er faste kontrolpunkter oven i den løbende ret, ikke en erstatning for den.
1-års gennemgangen i praksis: regler og frister
1-års gennemgangen er en obligatorisk eftersynsforretning, når AB18 er aftalt. Den skal gennemføres senest et år efter afleveringen. Entreprenøren skal indkaldes og deltage, og resultatet skrives ned i en officiel eftersynsprotokol. Protokollen er vigtig. Den viser hvilke mangler der er fundet, og danner grundlaget for jeres reklamation over for entreprenøren.
Selvom fristen er et år, anbefaler vi at booke gennemgangen 9-10 måneder efter aflevering. Så er der luft til at indkalde entreprenøren, gennemføre eftersynet i ro og få manglerne beskrevet, inden etårsdagen rammer. Gennemgangen ser på de fejl der typisk viser sig hurtigt: mangelfulde overflader, mindre installationsfejl og andre synlige forhold fra det første års brug. Læs mere om, hvordan vi gennemfører 1-års gennemgangen.
5-års gennemgangen og bevisbyrden efter fem år
5-års gennemgangen skal gennemføres inden udløbet af femårsperioden. Her gælder samme princip som ved etårseftersynet. Entreprenøren indkaldes, og fundene skrives ned. Vi anbefaler at booke fire til fem måneder før fristen udløber. Så er der tid til at få manglerne beskrevet, reklamere formelt og aftale udbedring, mens ansvaret stadig ligger hos entreprenøren.
Grunden til at fristen er så vigtig, hedder bevisbyrde. Frem til de fem år er gået, ligger bevisbyrden reelt hos entreprenøren. Når reklamationsretten udløber, skifter bevisbyrden over til jer som bygherre. Herefter skal I selv bevise, at en fejl skyldes entreprenørens arbejde og ikke almindeligt slid. Retten kan også være forældet, så entreprenøren kan afvise ansvaret. Det er derfor 5-års gennemgangen ikke bør udskydes. Bagefter står I meget svagere. Se, hvordan vi griber 5-års gennemgangen an.
Derfor skal I reklamere løbende
En udbredt misforståelse er, at man kan samle alle mangler op og tage dem ved eftersynene. Det er en dyr fejl. Princippet i AB18 er, at I skal reklamere løbende over de mangler I bliver bekendt med, og ikke vente til den næste gennemgang. Opdager I en utæthed, en revne eller en installation der svigter, så meld det skriftligt til entreprenøren med det samme.
Grunden er passivitet. Venter I for længe med at reagere på en mangel I kendte til, risikerer I at retten fortabes, fordi I ikke handlede i tide. Eftersynene er faste kontrolpunkter, men de fritager jer ikke for at reagere ind imellem. Den sikre rutine er enkel: tag et foto med dato, og send en skriftlig reklamation, så snart I opdager noget.
Typiske byggefejl eftersynene fanger
Nogle mangler går igen, og de fordeler sig mellem de to eftersyn. Ved 1-års gennemgangen ser vi oftest de fejl der viser sig hurtigt: mindre installationsfejl og overflader der ikke er udført korrekt. Ved 5-års gennemgangen dukker de fejl op der udvikler sig over tid, og som ofte er dyrere at udbedre.
De hyppigste er fugtproblemer, typisk utætheder i bygningsskallen, og svindrevner i murværk og beton. Dertil kommer installationer der ikke fungerer optimalt, og manglende eller forkert udført passiv brandsikring. Især den passive brandsikring bliver ofte overset, fordi den sidder skjult i konstruktionen. Men den er vigtig for sikkerheden og for, at bygningen lever op til kravene. Ved vores gennemgange indgår kontrol af den passive brandsikring som en fast del af eftersynet. Læs også om vores byggerådgivning.